实探番禺！至少新增10盘，桥西有盘吹风4.5万/平！卖的出吗？

“2”字头地块相继入市，10大新盘将来。

曾经新盘紧缺的番禺，2020年或迎集中供货潮！

这一次，番禺的主战场会在哪？

近期，楼市君实探番禺全新盘，并且对番禺楼市发展做了整体回顾，发现：

2020年的番禺将进入“改善为王”阶段，且形成“南北高、东西低”的房价格局。

以下我们逐一来看。

番禺2020改善为王

100-140平洋房成主流

根据中指院数据，楼市君整理出近三年，番禺各面积段住宅类产品的成交分布表。

很明显，100平以下产品呈连续递减，100-140平、140-180平内产品则连续递增。

尤其是在2019年，100-140平洋房成交量达峰值3965套。

由此可以看出，在番禺，改善客已占主流，整个100-180平产品的成交量已占全区近六成！

这一点，极大的决定了番禺接下来的新盘定位走向。

10大新盘将来

价格“南北高、东西低”

我们继续来看将在2020年开盘的番禺新盘。

根据目前已开放或已出规划信息，楼市君为大家整理了如下表格：

在过去一年中，番禺相继拍出的三块“2”字头宅地，已有两块抢在年前迎来项目开放，预计年后首度开盘。

通过表格可以看到，这三大新盘均主推100平以上的三房至四房，且有两盘做了叠墅，改善性质突出。

此外，在尚未出项目的地块中，还有中海石楼地块、大华沙头街地块及保利东环街地块等7宗地块蓄势待发。

也就是说，在2020年后，番禺保守估计将共迎10大全新盘入市！

广州中原研究发展部也于近日预计，2020年番禺预计新增5000-6000套新货。

而根据现有在售楼盘价格及新盘吹风价，不难看出，未来的番禺房价格局将形成“南北高、东西低”的结构。

如北部的珠江铂世湾、碧桂园藏龙府、思科智慧城·12光年等新盘，均在4.2万元/平左右，南部新盘吹风价也已破4.3万元/平。

西部的品秀·星瀚、东部的亚运城则在3万元/平左右，甚至有盘可以去到“2”字头，成为番禺洼地。

而中部的金地·壹阅府及香江、新世界地块，将凭借万博-长隆商务中心及地铁枢纽的规划，成为未来番禺房价的天花板。

番禺南竟贵过北部？

新盘如何破局

对于这样的房价分布，你可能接受？

在楼市君看来，番禺北部及东部、西部的房价水平尚处理性区间，但南部却有些脱离市场。

这一点我们可通过一二手房之间的房价差看出。

比如珠江铂世湾，其售价与一路之隔的广州雅居乐相比，仅仅贵了3000-5000元/平。

碧桂园藏龙府也仅比周边二手房如新月明珠花园贵了5000元/平左右。

但毕竟项目有新盘配套和装标加身，且距离珠江新城车程较近，吸引了大批主城区客户，此定价是被市场所接受。

番禺北区某盘开盘现场

因此以上楼盘销售业绩均表现亮眼，新推货量也均在1年内接近售罄。

再反观南部新盘，其受制于高地价，吹风价就已经略高过北部项目，更是高过各自所在片区的二手房价近2万元/平！

想要在这样的形势下突出重围，需在产品、服务、片区规划等方面提高附加值。

中国铁建·花语岭南：吹风超4.3万/平

纯复式及叠墅，依靠周边大盘配套

根据楼市君现场踩盘来看，中国铁建·花语岭南的产品打出了自己的特色，但也存在一些弊端。

该盘位于长隆地铁站以南约3公里处，与番禺传统大盘富豪山庄、招商金山谷、祈福新邨等处同一板块。

中国铁建·花语岭南区位图

但项目本身仅占地2.46万㎡，只配建了一处肉菜市场及派出所，配套主要依赖周边大盘。

如富豪山庄小学、金山谷小学、祈福医院、祈福缤纷汇、富豪商业中心等，全部需与周边10几万人的大社区共享，资源竞争压力不小。

中国铁建·花语岭南周边二手楼盘

不过，花语岭南距离在建地铁22号线祈福站约800米。

根据此前工程节点，22号线陈头岗站至番禺广场站将在今年建成开通，交通条件上尚可。

在产品上，项目则主打大户型改善客，由4栋纯复式洋房及28套叠墅构成，涵盖110-143㎡复式四房、180-200㎡叠墅。

中国铁建·花语岭南沙盘图

整体容积率约3.0，舒适度较高。

其中，4栋复式楼为三梯四户，户户朝南，使用率做到约100%，可进一步提升用户获得感。

中国铁建·花语岭南110㎡复式四房

据项目现场呈现的户型模型来看，最小的约110平四房做到了双套房及3个卫生间，且为南向，舒适度及私密性均得到考量。

而叠墅则位于整个小区的西侧，一栋规划4户，上下两叠，每一户带庭院、独立入户。

中国铁建·花语岭南实景图

整体而言，中国铁建·花语岭南的产品力具有一定优势，但其售价暂时未定。

销售表示或不低于4.3万/平，叠墅更是要去到7-8万元/平！

而这个价格已是目前片区最高，未来是否能如愿卖出，还需市场验证。

龙光天璞：吹风4.5万/平

主打景观资源，成熟度欠缺

再来看龙光天璞，该盘位于市桥西板块，主打大夫山生态景区资源，只不过在规划及现有配套上缺乏有力支撑。

首先，项目距离最近的地铁站市桥站约5.6公里，且整个板块未来并无地铁规划，出行几乎都要依靠自驾。

龙光天璞周边配套

在生活配套上主要依赖海伦堡创意园，周边还分布着较多工业园及沙头街政务机构，或构成未来主力客群来源。

只不过，片区目前仅有大夫山尚东等个别楼盘，因此生活氛围欠缺。

龙光天璞在建中

但从去年来政府多次在此挂地的节奏来看，未来还将有电建地产·洺悦玉府、大华项目相继入市，预计会促进板块开发，吸引到更多配套落地。

销售表示，该盘地价已去到2.6万元/平，且后续新盘都在此水平，预计售价会在4.5万元/平左右。

只不过，从产品打造上来看，龙光天璞却并未做出突破性，甚至兼具刚需产品。

龙光天璞沙盘图

其由6栋平层洋房及8栋叠墅构成，主推86-117㎡三至四房及156-178㎡叠墅。

洋房为2梯5户，如约112平四房两卫，使用率约8.5成，房间相对花语岭南的110平四房稍显紧凑。

龙光天璞112平四房

而小区自身配套也较为欠缺，其为纯住宅规划，无社区底商。

或许，项目高层可北向望大夫山，南向望市桥河，能在景观生态上拉回些许优势。

随着新盘陆续出炉，2020年的番禺少不了一番龙争虎斗。

但终究要回归产品与实际，才能赢得市场！

对此，你认为番禺新盘能如愿卖上吹风价吗？欢迎留言。

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